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一季度西安写字楼平均空置率31.3%揭开了西安经济秘密

发布时间:20-01-20

       一季度西安写字楼整体存量260.56万平方米,平均空置率31.3%。五大中心区域中,城北区域空置率最高,达37.6%。

  相对于房地产领域的住房●·空置率,写字楼空置率是一个容易∏被忽视的数据,其实它不仅可以反映商业地产的景气程度,还能管窥地区的整体经济状况。

  那么,西安一季度最高达37.6%的写字楼空置率,到底相当于什么水平?在商业地产投资、城市功能分区、产业结构调整等层面,又会形成怎样的预警?

  01 西安写字楼空置率到底处于什么水平

  写字楼的主要市场需求ъ方,都是金融、科技、专业服务等服务行业。这些行业的资源〓又高度集中,所以谈写字楼空置率,基本都是围绕一二线城市来。

  2018年的具体数据,先来看第一太平戴维斯的统计:

数据来自第一太平戴维斯

  如图所示,广州、北京空置率要低于10%,深圳、南京、上海紧随其后,都在15%以内,分别位列前五。

  前面提到,第三产业尤其是金融业,是写字楼的绝对需求主力,其次是IT业。一线城市如此低的空置率,正是经济发达的象征。

  北上广深尽管写字楼的总体面积遥遥领先,但整体空置率,一直都维持在10%左右。与之相关的商业地产、物业投资,因为回☎报率不低而甚为火爆,一些新兴的联合办公平台也是率先从一线城市Ⅹ打开市场。

  总体来看,二线城市空置率要高很多,比如天津是广州9倍。大❤量写字楼空着,跟二线城◀市高速扩张的城建脚步息息相关,中央商务区接连建成,增加了供应量。

  西安在重点城市中以30.1%的空置率排在第7位,低┚于武汉(32.9%卐)、重庆(35.9%)、天津(38.6%),高于杭州(19.5%)和成都(20.1%)。

  以一线城市的标准看,西安的写字楼空置率相当高了,至少和自身房产❤☜市场的火热,形成了冷热不均的局面。但和同等级二线城市比,考虑到它的GDP在全国要排到二十位,30.1%严格来说不算太高。

  论甲级写字※楼总面积,西安只有成都的一半左右。然而今年一季度以来,西安空置率还在提升,城北区域达到37.6%,远超10%的均衡市场线,要完全消⿷化并不容易。

  不只西安,大部分二线城市都得警惕,因为其消化能力不比≤一线城市。像深圳去年因为P2P爆雷,大量金融企业退租,写字楼租金跌幅达到30%左右,平安金融中心甚至一次性被退租10层,但一季度空置率依然维持在18.2%左右。

  当然这也提醒,写字楼租赁市场的黄金投资区域,仍然是一线城市。

  02 高空置率背后,西安的黄金地带在哪里

  受经济周期影响,二线城市的写字♡楼租不出去在意料之中。哪怕没有关门大吉,那些资金链吃紧的企业Д,为了缩减成本,往往▊会选择∝☼搬离中央商务区。

  具体到西安来说,为什么写字楼空置率居¤高不下,且一季度不降反升?

来源:第一太平戴维斯

  从供给*的角度看,西安近期的确有集中放量的因素。

  去年曲江就有万众国际、旺座曲江等诸多项目,四季度华泰集成电路产业园、新长安广场二期,带来了超10万平米๑·ิ.·ั๑的新增供应;今年一季度,天安人寿中心、莱安中心T5的入市,又带来了超20万平新增。

  在供▌应增加的同时,需求端并没有跟上,新经济、服务业的发展短板很明∞显。

  2018年,西安第三产业占比达61.9%,占比高不是因为服务业可以媲美北上广,而是因为第二产业存在明显短板。那些相对偏低端的服务企业,往往租不起优质的甲级写字楼。

来源:统计公报

  以金融业为例。2018年西安金融业资金总量是21266.72亿元,增加值不到千亿,在几大国家中心城市中排名垫底,一季度的增速也要低于GDP。此外,互联网产业,也和杭州成都等地有不小差距,对写字楼的整体需求量自然难提上来。

  当然西安写字楼空置,不意๑味着所有区域都遇冷。写字楼的市场冷热,不仅会因为城市等级而分化,还会因为区位、地段形成明确差别。

  总体来看,西安Ⅺ的中心城区、高新区等商办氛围成熟的地段,写字楼会更♀加走俏;相对来说,曲江等外围的新兴开发区域,由于配套不够完善,空置率会更高一些。

来源:戴德梁行(注:2017年数据)

  像高新区唐延路,聚集$了接近整个西安接近半数的金︴融机构,其中包括六大国有银行中的三家省级机构,而整个高新区2025年的金融业目标增加值达到700亿。

  高新区的经济总量,在开发区中位居第一,是∧曲江新区的6倍左右。可见,写字楼租售反映经济活力,大体上租金高、空置率低的地区,░基本上是这座城市最值得投资的地〾段。

  03 西安的商业地产还有未来吗

  近一年多以来,西安成为人才引进政策的绝对赢家。人才引进来,理论上金融、互联网等高附加值的第三产业会迎来一波利好,相应的写字楼市场会出现升温。

  那么,如何解释高达37.6%的空置率?或者换个问法,该不该看好西安的商业地产投资乃至经济状况?™

  和а住房空置率一样,写字楼空置率过高,同样会形成泡沫。不过得注意,写字楼往往会存在时间和空间的暂时错位,看待高空置率得将视线拉长。

  一╳方面,西安吸引的人才,以及相关的产业集聚,会有个比较长的转化利用过程。

  所以不只西安,其他二线城市同样是超前建设,中心商务区、CBD高楼一个接一个落成,目的都是为未来向第三产业转型提供办公容量。

  西安三产占比高,但金融、互联网产业还有很大空间。日前在丝博会上,几大互联网巨头的多个项目落地,这些巨头公司恰恰是写字楼市场的重要▫需求方,╝它们的到来,多少会降低整体空置率。

  另一方面,写字楼的空置率和商业、交通等综合配套关系极其紧密。前面提到,西安的曲江◣区域去年涌现出多个甲级写字楼项目,和中心城区比,其租售市场的冷淡,是配套不够成熟的结果。

  随着地铁、商圈的建设脚步۩加快,写∩字楼的办公优势会进一步凸显,相应的空置率也会有所下降。

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来源:第一太平戴维斯

  另外不得不提的是,随着营商环境的改善,西安在过去一年,新登记市场主体数量突破了50万,增量和增速在十五个副省级城市中高居榜首。这些新登⊙记的公司,尤其是金融、科创企业,对写字楼有着极大的需求。

  以2018年上半年为例,新公司的办公需求,占写字楼市场的38%。这意味着西安#只要保持势头,对空置写字楼的消化能力,或将比其他二线城市还要高。

 

  而且西安总部经济政策力度空前,≒在企业引进上,重心一直在向优质第三产业倾斜。此前出台的金融业落户奖励政策Ч,奖励额度最高达到6000万,比一线城市还要壕。

  金融企业是写字楼市场的绝对主力,有企业落户,就会产生大量的租赁需求。所以综合来看,对眼下西安写字楼空置率高的现状,要提防,但无需唱衰。

  市场主体不断增加,本身就是西安经济潜力的象征,它所引发的产业集聚,会在未来持续地释放,并反映到写字楼市场乃至整个商业地产层面。

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