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全国楼市库存消化周期将被拉长

发布时间:19-11-07

进入9月以〡来,不少城市的楼市交易量走低,同期开盘量则居于高位,新建商品住宅库ю存开始发生变化。据了解,一些热点城市的新建商品住宅库存已呈微增态势,在销售速度放缓的情况下,库存的消┘化▣▤▥周期将拉长。

业内人士认为,当前多数城市的新建商品住宅库存较为充足,一线城市的库存压力也有所缓解。但需要注意的是,如果未来购房需求大量释放,一线城市库存面临▂▃▅▆█不足情况,房价上涨动力也将凸显。

新房库存缓慢攀升

楼市“金九∫”并未如期而至。根据中原地产的统计,截至16日,本月全国主要的5▫4个城市

新建商品住╥宅签约119581套,比上月同期下调11.⿻6%,这也是近4个月同期的最低点。

北京市住建委的数据显示,9月1日-16日,北京仅成交新建商品住宅5187套,比8月同期下调21.6%。后续需求不足被认为是成交量滑坡的主要原因。й有分析人士表∕示,在“限购令”的影响下,不少城市的刚性需求几乎释放殆尽,合理的改善型需求缺乏释放渠道,造成Ψ后续成交量减少。⊙

与此同时,部分π房企推盘的热情却并未减弱。北京市住建委ζ的数据显示,9月1日-16日,╦╧北京共有18个商品住宅项目获得预售许可证,释放房源5∽866∟套。∈这一数据不仅远高于8月∶全月的新建商品住宅供应量,同时也比9月同期的新建商品住宅成交量高出679套。

北╣京中原地产市场研究部总监张大伟认为,9、10月份的推盘量还将保持相对较大规模。按Щ照该机构的统计↔,预计北京10月将有32个商品房项目入市。

受此影响,近期北京的新房库存已开始缓慢攀升。根据北京市住建委的数据,截至★9月18日,住宅存量┏达到79612套,正在逼近8万套的ↇ规模。而按9月⿳以来的销售≦速度,这部分库存的消化︶︷︸周期将超≡过7个月ⓞ,库存不足的压力较之前有所缓解。

上述情况在其他部分城市也存在。中国房地产数据研究院院长陈晟向中国证券报记者表示,当前一线城市的存货去化周期多数为◎8-12个月,处于相对合理区间。若市Ё场成交量不能有效放大,这些城市库存"不足的压力将进一步减缓。

房价仍存上涨隐忧

库存量的大小决定着后市的供需形势。按照陈晟的观点,当存货去化周期大于6个月时,房价将保持稳定。若这一指标在6个月以∝下,房价将呈上涨态势。

除库存量外,去化周期的长短也与销售速度有关。今年8月,北Ⅻ京新建商品住宅成交14525套,按照这一销售速度,北京楼市库存的去化周期仅↓为5个月。其他一线城市和个别热点城市也都面临去化周期缩短的局面,这被■认为将给房价上涨带来压力。

陈晟表示,不少二三线城市此前的土地供应量大,近几年的房屋建设规模也较大,市场潜在库存较为充足。而一线城市的库存不足压力虽有所缓解,但库存绝对量仍然处于低位。

他认为,一旦限购、信贷等政策因素出现变化,导致市场成╱╲交量回升,一线城市的现有库存量将再次面临较短的消化周期,房价上涨压力也将凸显。业内人士◣表щ示◀,一线城市可供开发土地面积、在建商品房面积、可售商品房︼︽︾套数等指标,目前都处于低位。

根据国家▔统计局的数据,今年8月,全国70个大中城市新建商品住∈宅价格平均环比上涨0.06%,涨幅明显收窄。有观点认为,成交量下降是其主要原因。若未来改善型需求能够๑得到有效释放,房价很可能继续保持上涨。

值得注意的是,近几年一线城市土地交易量不足,可能影响到后续供应的推进速度。根据中指院的统计,20▼09年以来,北上广深4个城市的住宅用地成交总和约为1.1亿平方米。其中,北京、上海住宅用地成交面积均在4500万平方米以下,广州不到2200万平方米,深圳则只有650万平方米左右。

按照房地产开发周期,从土地成交到形成市场供应,约需要1-2年的时间Ⅷ。普遍的观点认为,一线城市的∞土地供应缺口已经形成,房价在短期或长期内都存在较大上涨压力。当前应增加土地有效供应,并督▦▩察已供土地的开发,从而尽快补充市场库存。

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